賃貸建物の家賃を滞納されて、賃料が約束通り入ってこないことは、ビルや建物のオーナーにとって悩みの種です。賃貸借契約を終了させ、立ち退きを求めるには、どのようにすればよいでしょうか。
賃料滞納の問題点と、明け渡しを求める流れをみていきます。

家賃滞納の問題点

1 収益が低下
当然のことですが、家賃滞納が何か月も続けば、賃貸人は賃料を受け取れませんので、収益が低下します。賃貸物件のローン返済が終わっているならまだしも、投資物件のようにローンを組み、賃料収入を前提に返済を計画していた場合などは、家賃滞納の状態をいち早く解消する必要があります。

2 物件管理上のリスク
家賃滞納が続くと、物件管理上もリスクがあります。家賃を滞納する賃借人が、他にも負債を抱えるなどして、物件を適切に管理できなくなったり、不用品を置いたまま突如としていなくなってしまうことも、あるかもしれません。

建物明渡請求の方法と流れ

1 賃貸借契約の解除

建物から立ち退きを求めるために、まずは、賃貸借契約を解除する必要があります。契約を解除しないと、賃貸借契約が継続し、賃貸人は賃借人に建物を貸す債務を負ってしまいます。賃料不払いは賃借人の債務不履行ですが、賃貸借契約は賃貸人と賃借人の信頼関係をもとに成り立つ契約であることから、賃貸借契約の解除には、信頼関係の破壊が必要とされます。これを、信頼関係破壊の法理といいます。

具体的に、何か月分の賃料を滞納すれば、賃貸借契約を解除できるでしょうか。法律には何か月分を滞納すれば解除可能とは書かれていません。3か月以上の滞納が目安になりますが、3か月滞納すれば必ず解除できるというわけではありません。過去の賃貸人、賃借人の態度、賃料滞納に関する賃借人の対応など、事案に即して判断されます。
たとえば、これまでも度々滞納をしてきており、現在3か月分の賃料を滞納し、賃貸人から賃借人に対し、幾度も督促しても無視されたり、賃借人から払う気が全くないなどと言われる場合には、解除が認められやすいでしょう。

賃料滞納を理由に賃貸借契約を解除するには、内容証明郵便で一定期間内に滞納賃料を支払うよう催告し、支払いがなければ賃貸借契約を解除する旨の通知を行います。賃貸借契約に賃料不払いの場合の無催告解除特約がついていたとしても、解除の有効性を争われにくくするために、一定期間内に支払うよう催告をした方が安全です。内容証明郵便には、配達証明をつけて、内容証明郵便が賃借人に到達したことを証明できるようにしておきます。

2 訴訟提起

内容証明郵便で賃貸借契約を解除したら、任意の明渡しを求めます。賃貸人としては、明け渡してもらうのを最優先し、明渡を条件に過去の未払い賃料を免除したり、引っ越し費用を負担するなど、賃借人の態度や資力に応じて、柔軟な解決をする場合もあります。

任意に立ち退きをしてくれれば、明渡を求める訴訟提起する必要がありません。

任意の明渡しに応じない場合は、建物明渡請求訴訟を提起します。
賃借人が答弁書を提出せずに、第1回期日に欠席した場合は、通常は請求認容判決、つまり明渡を認める判決が出るでしょう。
賃借人が口頭弁論期日に出席した場合、和解協議が整えば、和解によって訴訟が終了する場合もあります。判決を得ても、強制執行をすると賃貸人の費用負担が重くなるので、建物明渡はできる限り賃借人に任意に出て行ってもらうのがポイントです。また、判決よりも和解の方が、自分で納得して合意していますし、判決と違って柔軟な条件を付けられますので、賃借人の履行が期待しやすいと思います。

なお、建物明渡請求訴訟で明渡を認める判決が出た場合、賃借人から控訴されると、控訴審が始まります。第1審が簡易裁判所なら控訴審は地方裁判所、第1審が地方裁判所なら控訴審は高等裁判所です。

3 強制執行

建物明渡を認容する判決が出た後も、賃借人が立ち退きをしない場合は、もはや任意の明渡は期待できないので、強制的に明渡を実現する必要があります。そこで、建物明渡の強制執行を申立てます。
執行官との連絡、執行業者や鍵屋の手配など、賃貸人としても必要な準備を行い、手続に備えます。

建物明渡に関する取り扱い業務の例

賃貸マンションの明渡
賃貸アパートの明渡
賃貸ビルの明渡
店舗の明渡
商業施設内のテナントの明渡
倉庫の明渡
工場の明渡

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